大选过后 澳洲房市泡沫会否爆破? 

2010-08-20我来说两句()来源:澳洲地产网      作者:Tim      浏览

  

        根据经验,澳洲房市在大选后的一年通常会降温。而近日出炉的数据便显示出,全国住宅物业贷款宗数降至9年来最少,反映房市过去一年半的升浪有减弱迹象。适逢财经周刊《经济学人》早前发表的一篇文章指出,在20个国家和地区中,澳洲房价偏高的情况最严重,这是否意味着澳洲房市正陷入泡沫呢?
   
房贷宗数创9年新低

        澳洲统计局在周一公布,在6月份,业主自用的住宅房贷申请宗数减少了3.9%,跌幅几乎是市场预期的2%的一倍,降至46,420宗,为2001年以来最低水平;按金额计算,同月住宅贷款额下跌1%至134亿元。至于来自物业投资者的房贷,更下跌了3.6%,降至73亿元。
  
        房贷增长放软脚步的原因,主要是基于按揭利率上升,以及首次置业津贴减少。此外,联邦大选所产生的不明朗因素,也令部份置业人士和投资者近日采取观望态度。事实上,踏入2010年以来,住宅拍卖成功率已见下降。

        CommSec经济师詹姆士指出,数据显示房市上升动力正在减弱,而利率上调将会继续影响房市表现。AMP的首席经济师奥利华表示,房市持续了18个月的升浪或许将暂告一段落。

        当然,这也未必全然是坏消息,至少澳洲储备银行在今年底前再加息的空间将收窄。不过,业主和投资者同样关心的是,澳洲会否出现房市泡沫爆破。

经济学人:澳房价偏高6成

        诺贝尔经济学奖得主史提格里兹(Joseph Stiglitz)近日便指出,大家应始关注澳洲房市泡沫现象。另外,“投资者脉搏”一项调查发现,六成受访投资者相信澳洲呈现房市泡沫,导火线就是住宅供应一直短缺、利率早前跌至偏低水平,以及投机炒卖活动热炽。

        《经济学人》早前发表的一篇文章指出,澳洲住宅价格在今年首季按年劲涨20%,超越去年底录得的13.5%按年升幅。更让人关注的是,按照房价相对租金的长期平均值得出的比率,澳洲住宅价格较“合理价值”高出61.1%,偏高的程度是20个国家和地区中最严重(附表列出部份排名)。

        房价第二偏贵的地区是香港,达到53.6%。至于中国大陆的房价则被指偏高了17.1%。

全球各地房价偏高程度
各地房价偏高程度 

基建承诺惠及个别城区
  
        澳洲将于本月21日举行大选,这对房市又有何影响呢?
  
        RMIT物业投资系教授希金斯说,经验所得,面对澳洲将会举行大选,跟着一年的澳洲房价不易有突出表现。他在报告中指出,以墨尔本为例,过去40年里,在联邦大选之前的一年,墨尔本住宅中位价每季平均升1.21%;可是在大选过后的一年里,每季升幅收窄至0.84%。

        穆迪的罗宾逊认为,房价之所以通常会在大选前升得较好,可能是由于大选前的基建承诺,例如是道路升级和兴建医院和图书馆等,这往往会惠及一些城区,从而推高整体房价。

        附图显示,房货负担能力指数明显下降,该指数是量度家庭平均收入,相对于应付平均房贷还款额的比率。对于住宅负担能力的问题,工党和反对党又有何见解呢?

        工党表示理解许多澳洲人难于储够首期购买他们的第一间物业,所以设立了“首置储蓄户口”;而政府也明白到市场缺乏普罗大众容易负担得起的物业,故此当局会致力增加这方面的供应。

        反对党则表示会针对“买楼难”的根本原因,并承诺会减少不必要的开支,藉以降低利率上升的压力。

房货负担能力指数 

 

        打压房价因素未同时出现 
 

        对于澳洲楼市是否呈现泡沫,大部份经济师和房地产分析师均认为,如果失业率进一步上升、移民澳洲净人数剧降、利率持续攀升,以及银行大举收紧信贷等上述因素同时出现,澳洲房价才会大幅下挫。这种情况尚未发生,但个别因素经已出现。

        一些经济学者认抱持乐观态度,他们认为,在经济持续扩张的大好形势下,澳洲房市依然看俏,甚至有专家推测房价在未来4年可升值四成。

        记得在去年金融海啸期间,麦格理的利率策略师罗伯逊与西悉尼大学经济系副教授基恩打赌房价去向。罗伯逊表示,假如房价由高峰回落四成,他会由堪培拉步行到澳洲最高峰Mount Kosciuszko;但若果基恩输了,他便要受到同样“处罚”。结果是基恩输掉了,花了8天时间登山,全程更要穿上一件写着“我估错楼价”的T恤。

        这反映了一个事实,市场对房市有不同见解,就算是专家们,要准确预测房市走势也不是一件易事。

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