2011前瞻:澳洲房市降温 后市仍佳 

2011-02-18我来说两句()来源:澳洲地产网      作者:Tim      浏览

  

       随着按揭利率上调,加上首次置业津贴减少,澳洲房市有降温迹象,房价在上半年料会“原地踏步”。不过,由于澳洲经济基础良好,房市应不会崩围,甚至有机会在下半年温和上升。

中位房价料有单位数增长 

       唐人街景丰地产(LJ Hooker Chinatown)经理张嘉麟(Alan Cheung)表示,在去年尾到今年初,由于长假期关系,交投的确较过往同期相对淡静。他指出,面对利率仍趋于上升,而新屋和二手楼供应与去年差不多,悉尼等大城市的房价在年初料不会有太大改变,但到今年中或年底会稍为向上,中位房价升幅约为3%。
  
       PRDnationwide的研究部董事马斯基说,房市已进入整固阶段,缓慢而稳步地增长,现阶段他不认同房市泡沫会爆破。
  
       澳新银行推测澳洲房价今年会“平平稳稳”,平均价略高于550,000元,原因是利率趋升降低置业能力和投资情绪。不过,澳新银行的资深地产分析师莫图狄表示,基于澳洲经济稳健增长,加上租务市场持续紧张,房市在今年较后时间至明年料会再度转好。
  
供楼选定息还是浮息?
  
       根据地产研究机构RP Data的资料,在去年11月,悉尼的整体住宅中位价按月下跌0.6%,降至525,000元,但按年计仍录得6.7%增长。至于房屋(House)的中位价按月跌0.8%,按年升5.7%,录得607,000元;单元(Unit)中位价按月无变动,维持在460,000元,按年则上涨8.8%。
  
       提到置业,利率高低当然是其中一个主要考虑因素。张嘉麟说,按揭利率今年会进一步上升,惟升幅应会在半厘或以下,升至贴近8厘附近。高息对房市难免会产生一些影响,因为以50万元的楼按计算,每加息1厘的话,粗略估计供楼人士每周的供楼负担会增加100元。
  
       对于息口可能还有进一步上升的空间,现阶段是否应该暂缓入市置业呢?张嘉麟表示,当息口处于7.5至8厘的水平,有意置业人士如果按兵不动,到利率未来进一步上扬,届时更难入市;反之,假如利率突然大幅回落,大家又可能会担心经济出问题而暂缓出手。所以,他认为利率水平固然是置业的考虑因素,但更重要的是考虑自己的需要和工作是否有保障。
  
       张嘉麟指出,如果置业人士认为自己有能力在短期内供完房子,不妨选择以浮息供楼;对于工薪族和小生意老板而言,可考虑把楼按供款分为两部份,一半以浮息供款,余下一半以定息供款,好处是一旦有闲钱的话,可以供款多一点,同时又可以锁定一半风险,此做法利多于弊。
  
买家讨价还价空间增大
  
       长远计,如果工作稳定,拥有自己的安乐窝始终是好事。张嘉麟说,现阶段房市属于“买家主导”,尽管业主不会大幅削价求售,但买家讨价还价的空间多了一些;准业主决定买下物业前,先要衡量自己的能力,假设心目中的预算是50万元,宜考虑购下45万元左右的房子,一来可减少将来的负担,二来可以留下一些现金作不时之需。
  
       如果是首置人士,按揭贷款最好限制在房价的八成或以下,否则每年都需要购买按揭保险。
  
       为了协助年轻人士置业,政府在2011年1月1日起调高首置津贴的门槛上限,首置人士购买835,000元或以下(原先为750,000元)的自住物业,可享受7000元的津贴(取消了加码的那一部份),并可享受印花税减免优惠。

租金料不再狂升 
回报率介乎5-6.5%

 

       政府除了向首次置业人士提供津贴,亦向购买楼花的人士提供印花税减免优惠,但购买楼花须注意哪些事项呢?如果短期内没有能力做业主,今年是否要继续捱贵租呢?
  
       唐人街景丰地产的经理张嘉麟表示,600,000元以下的楼花,可获得豁免印花税,条件是楼盘尚未动工;如果已动土,只可以享受25%印花税折扣。此外,所购楼花的数目不限,本地和海外投资者可享受同等优惠。
  
购买楼花 先做功课
  
       购买楼花的话,又要注意什么?张嘉麟说,要决定某一楼花是否值得购入,用家或投资者先要了解楼盘所在地区的大体情况,例如是房价趋势、交通等配套设施和校网,还可研究一下发展商的简单背景和曾经参与项目;此外,买家可细阅图则和参观示范单位,了解物业的装修、用料和连带的电器等。
  
       就算是购买新房子,收楼时难免会发现一些瑕疵,而一般情况下,发展商会为新房子提供3个月的维修期。张嘉麟说,业主最多集齐所有要维修的项目资料,才一次过书面通知地产代理或发展商。
  
       面对澳元高企,海外投资者在现阶段应否暂缓行动呢?张嘉麟认为,海外投资者不一定要“无限期地等候”,如果有资产证明的话,他们不妨向澳洲的贷款机构先借入澳元(有机会借入相当于房价五至六成的贷款),待澳元回落时,再将本身持有的外币如港元和人民币兑换成澳元,用来支付按揭。
  
内西区北岸前景佳
  
       房地产市场有一句名言:“先选区,后拣楼”。张嘉麟说,在悉尼,内西区和北岸是相对较佳和较活跃的区份,前者的交通和配套设施,楼价相对较易负担,而后者的设施亦甚佳,而且居住环境理想。
  
       如果短期内没有能力置业,今年是否要面对高昂的租金呢?张嘉麟估计,由于政府收紧了移民条例,新移民和学生租客会少了一些,所以租金今年应会保持平稳,甚或轻微下降;不过,当租金调整后,一些租客或会伺机选择搬到较佳的城区居住,到时租金又可能会往上调。
  
       根据“澳洲物业监察”(APM)的资料,截至去年12月份,悉尼的房屋(House)的中位周租是480元,按年上涨4.3%;单元(Unit)的中位周租是440元,按年上升4.8%。
  
       张嘉麟说,在悉尼,租金回报一般为5%至6.5%,买楼收租除了可用作扣税,亦可作为积聚财富的途径。近年市场上推出了所谓的“一屋两伙”式的单位(Dual Key Apartment),此类单位较适合作投资,回报率会高一点,平均可达7%,但放盘时未必容易获得自住人士青睐。
  
       提到商用物业,张嘉麟建议买家宜选择在蓝筹地段出击,例如是市中心、Chatswood和Campsie等。总括而言,如作投资用途,宜购买地铺或住宅,写字楼宜作自用。

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