买房研读手册!到底怎么买永久产权的土地和别墅?

2016-09-29我来说两句()来源:澳洲地产网      作者:Tim      浏览

House & Land Package( H&L)的概念有两种。一种是买家直接去土地开发商处买地,拿到地后自行寻找Builder,Builder根据客户情况提出一个建设方案再行建造。

另一种,是一次性和销售方拿连地带房的打包服务,但是土地与房屋的合同分开单独签署。对于大多数买家来说,盖房子涉及到规划批准,设计,建造批准,建造,施工等多个方面,过于复杂,所以销售方会提供打包服务来方便买家。买家可以选择好心仪的地块,然后根据销售方提出的建造方案进行参考提议直至达成一致。

 

土地分为两种,一种是带title的,开发商已经开发好了相应的基础设施,地块已经划分,马路已通,下水管道等市政都已铺设完毕。这种地通常会较贵,但买家可以对土地甚至这片区域都有亲身考察的可能。另一种是untitle的地,表示这片地还未开发,不过开发计划已经递交政府审批,所以合同中会有一项title设立的预测时间。这个时间通常比较长,但3-6个月比较主流。

土地交付之后,就需要支付土地余款,也就是说这时开始买家就要还土地贷款的利息了。但由于节省了印花税,又可以拿到更加定制化的房子,许多买家也宁愿选择这种方式。

 

房子建造工程要分五个stage:Slab(打地基,占全部工程款的25%),Frame(立架构,占全部工程款的20%),Locking up(安装各种设施,占全部工程款的25%),Fitting(装修,占全部工程款的20%),Finish(完工,占全部工程款的10%)。

每一个stage完成后builder就会发给买家一个invoice,买家就要去验收,验收合格后就可以通知银行去付清这部份的工程款了。这个过程对买家来讲是一个考验,因为大多数人对盖房子都是外行,但是每一个stage都请专业的inspector去验收的话开销又很大。很多买家会委托信得过的专业人士或机构帮忙监管,可以省下许多麻烦。

购买H&L需要注意哪些方面?

1. 选择你所心仪的区域,地段,地块,朝向,附近配套设施的规划。H&L往往是成片开发,以住宅区的形式呈现。如果用来投资,则要同购买其它物业一样考虑其发展潜力。目前墨尔本西区正值高速发展的阶段,政府引导下许多公共设施日趋完善,也会吸引大量的居民来此,是值得考虑的区域之一

2. 如果自住,要选择适合自己未来5-10年的户型,考虑到家庭成员结构的变化。由此,也要了解清楚户型结构是否还可以进行调整,可以如何调整。因为通常结构是经过政府审核的,通常不可以大幅度更改。

3. 要仔细核对装修细节甚至建筑用材的清单。如果参观过建筑商的样板房,要问清自己的房子和样板房用材有何不同。通常材料的不同选择会带来不小的价格差距。

 

购买H&L的具体付款流程

1.首先买家签土地合同时需要支付土地价格的10%,签建筑合同时需要支付建筑价格的5%作为首付款。

2.到土地交割时,买家需要支付剩下土地价格的90%(含贷款部分)。

土地交割后,建筑商收到政府的建筑许可(Building Permit)后开始动

3.工建房,整个建筑过程分为五个阶段来完成,即:地基,框架,封顶,装修和完工阶段。

土地交割后付款方式如下:

1.买家首先支付5%的定金。

2.房屋地基做好后,买家需要支付建筑价格的20%给建筑商。

3.框架做好后,买家需要支付建筑价格的25% .

4.封顶做好后,买家需要支付建筑价格的20% .

5.装修完工后,买家需要支付建筑价格的20% .

6.完工交房时,买家需要支付建筑价格的10%.

需要注意的是:买家只需支付20%首付,剩余80%可向银行贷款,每笔费用都在买家核查了施工进度后由银行直接拨给建筑商。

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