澳洲开发商地产开发流程

2013-03-11我来说两句()来源:澳洲地产网      作者:Tim      浏览

建筑业是国家的支柱产业之一,同时也是创造和生产亿万富翁的行业。特别是中国大陆,房地产业从无到有短短的30年,成就令人炫目,造就的超级富豪也令人眼晕。

随着资本的积累和膨胀,不少人到海外投资,买房置业已经不能满足发展的欲望,开始想着如同在国内一样自己搞项目,盖大楼,在异国过把开发商的瘾。

讲到房地产开发,国人的经历远不如香港、台湾、新加坡、马来西亚、印度尼西亚、泰国等地的华人有经验。由于历史和环境的原因,这些地方的开发商在海外房地产业上的开拓和建树有目共睹。但是,“不甘人后”的大无畏精神激励着大陆的成功人士也希望到国外成功一把。

中国房地产龙头公司之一万科经过两年的谈判,最近与美国的行业巨头铁狮门(Tishman Speyer)签约连手开发旧金山的最大的公寓项目,两幢大厦,共655套单元。在业界引起轰动,预示中国的开发商们“放眼世界”开始了。

据说,一支万科的团队也开始在悉尼有所活动,并相中了几块待开发的地盘。同时传言,万科在悉尼很有可能想自己“单干”。

但是,即使在中国大陆如日中天的万科,能否在澳洲的房地产业再创辉煌,说句保守点儿的话:拭目以待吧。因为,澳中两国的国情相差实在是太大了。

本文就聊聊在澳洲当开发商会碰到什么样的问题。

一、拿地

当开发商,首先要有地盘,拿不到盖房子的地盘什么都别谈。在中国的特色环境下,拿地首先看关系,拼爹、拼贿赂、拼关系,拼红霞满天??。但是,中国的土地理论上都是国有的,不管城市还是农村。农民的责任田也好,承包土地也好,只是个使用权,每年要向国家交税的。曾几何时,各级政府和个人把自己辖下的土地当成了自己的私产,靠出卖土地增加“鸡的P”,靠近城市的农户们竟然不种庄稼,改种“房子”,以借着日后的拆迁补偿,一把捞足??开发商拿下的地盘,也是个使用权,70年而已。70年过后,怎么个算法,目前还不知道,但肯定又是个大好的捞银子的机会。

澳洲的土地所有权比较清楚,政府名下、公司名下、私人名下,基本上就此三类。新州政府专门管理土地的部门是Landcom,释放建地的工作就是由该部门操作。目前主要在西北和西南释放出大面积的土地供建筑民宅使用(多为******住宅,每幅地(lot)约500平方米上下)。这里的土地应该理解为州政府所有的,亦即是国家所有。

政府下属部门也有释放土地的行为。如2000年悉尼奥运会前,沿Parramatta河两岸原来归属海军的地盘就被拿出来拍卖。今日的Parramatta河两岸几乎被住宅群占满了,已失去了20年前的两岸绿树、一水清波的景致。铁路部门也占有大量的土地,这几年近市中心区的大面积空地越来越少,州政府曾试图让铁路局让出些地盘来,被毫不留情地拒绝了。即使要出让,再多拖一年两年的,那价格就又上去多少不是?!以为铁路局是菜鸟啊!

拍卖或标价出售是地盘的通用买卖方式,正常的交易在这里就不赘述了。其实在业界中,有相当地盘经常在“桌子下面”就交易了。特别是那些被清盘的公司的地盘,清盘公司也好,债权人银行也好,谁还没有个三亲俩好的干地产开发的,有便宜货也是先紧着熟人不是?!而有实力的开发公司从来不缺这类信息和主动送上门的地盘。

有人会说,这不公平!为什么这好事就不告诉我。我有钱!

北京人讲话了,“有钱,有钱你买前门楼子去!”“钱”“前”谐音,另外北京的前门楼子,让谁买谁得敢买啊!那不是找“推出午门”的干活吗!

所以,那行那业都有自己的一套,要不为什么叫“业内人士”呢。这次你照顾了我,下次有好事我也不会忘了你。再加上悉尼再大也是有个范围的,哪里有什么好的地盘,在谁的势力范围辖区,业内人士心里明镜似的。

拿地的时候,如果顺便搂草打兔子,把旁边的地块也拿下来,那可就更好了。连片的土地开发容积就大吗。很多老百姓也知道这个理儿,趁机叫个高价。还有就是邻居两三家合伙同时售卖,开发商买下,就比单纯拿下一块地有盖更多的房(特别是单元楼)要合适。有个说法叫“Marriage Sale”。不是说把新娘和新郎都卖了,而是比喻相邻的两块地连手双双卖出。具备开发潜质的这种Marriage Sale,售价比单一建地出售至少高出一倍以上。

    二、DA

开发申请,Development Application,简称DA。

拿到地了,当然要起楼盖房子。但是,也有把地闷在手上等增值的,实际就是炒卖土地,和炒卖期货及囤积任何一种商品等日后增值时在抛出同理。本报第15期的特写《悉尼‘地痴’和他的‘都市花园’》一文中介绍的Michael Wu先生就是炒地的高手。炒地,也绝非谁炒都炒出银子来。关键还是要看时机和地段,此话题暂且留待以后有机会再聊。

作为开发商,其生意就是要盖房子,通过在空地上起楼的过程创造出价值,而产生价值的第一步就是要获得开发申请的批准。DA获批后,那个地盘的价值立刻就不一样了。一块原来空荡荡的地块,经DA批准后,就有了非常具体的计算成本和盈利的基数,那就是DA批准建多少套住宅。

在中国大陆批建房子得找规划局,还有城建局等一大堆“局”的章子要盖。澳洲相对简单,三级政府架构,管批DA的就是当地的市政府,也就是Suburb Council。地方市政内只有一个部门是专管房屋批建的,该部门还根据当地的情况会制定出长期的发展规划,并对所辖的每一个区域界定一个开发内容和限度,这就是Zoning。比如某一区域是住宅区还是工厂区,或是商业区等的规划。假如是住宅区,还要再细分为是低密度人口、中密度人口,还是高密度人口。制定这个东东不是拍拍脑袋就行的,所涉及的方方面面很广,比如中密度住宅区,配套的市政服务就要跟上,交通、道路、学校、医院、绿地、上下水、电力配置等等等等,要足够规划中的入住人口使用。也就是中国“大市政”那一摊子事儿。

在大的规划建筑方面,州一级政府可以直接介入,特别是跨区的大项目,这事儿就归“规划厅”(Planning Department)管。不过,下面的市政府对州政府横插一杠子非常不满,举得州政府“捞过界”,总会以各种方法顶着不执行,除非对市政很有利。

澳洲是******国家,确定某个地方将被用来开发是要征求当地居民的意见的。对开发不满意的邻居们,或写信或上街抗议。主要的理由就是所谓的“过度”开发,人口密度增加,破坏了原来宁静的生活环境,还会造成交通紧张,安全也受到影响。通常市政是支持开发的,不仅是增加了人口,对当地经济有好处,最直接的是可以增加地税收入。如果双方僵持不下,那就只好诉诸公堂了,Land Court就是处理这类纠纷的专职法院。

正因为牵涉到这么多问题,所以DA的递入到批出就需要一段时间,此期间,报DA的开发商时不时的要被叫到市政去解释有关的设计方案。审批DA的时间各个市政府不一,记得数年前有个报道说,新州平均DA的审批时间是200天左右,最快的也要150天,慢的就不好说了,列举出来的几个比较拖时间的市政都在270天以上,甚至还有年许的。一旦DA审批出来了,原来的地盘立即升值若干。

开发商中有专门干DA审批的,也有就喜欢买DA已经获批的。买DA已经批准的开发商,他们的出发点省心是小事儿,关键是省时间,拿到的地盘马上就可以准备动工了。对于那些开发商+建筑商的“连体”公司来讲,维持公司不停顿地运作,就需要一个项目还没完工,下一个新盘又跟上了,只有这种不间断的滚动运作,公司才会有最好的收益。想想就跟工厂的生产线一样,不断地有产品从传输带上出来才行。

修改DA,这是另一个赚钱的门道。开发商拿下一块DA已经批号的地盘,没有马上申请建筑许可开工,而是拿着已批的DA要求修改。修改的内容通常都是增加已经批出的建量,但要能说动市政有关部门修改已批出的DA并非易事,因为关系到总体规划问题。于是,桌下交易的现象也屡屡发生。仅最近十年,悉尼至少有三个市政府因为与开发商的不干不凈而被媒体曝光,有一个市政几乎所有议员涉案,个别议员的收点儿红包都属小打小闹,算不上新闻。

开发商之所以希望增加DA的建房数量是个非常简单的算术问题。如果开发商花了1000万买下一块地,DA批准建100套房。每套房的成本中地价就是10万。如果增加到120套,每套房的地价就降至8.33万;150套=6.66万;如果是200套,那就比100套的地价便宜了一半。地价便宜了,但开发商绝不会把售价也按相应比例下调,除非他脑子进水了。

同样,那些专门买地然后申请DA的生意人,做的就是将一片空地升值到很明确的一个水平上。

当开发商,对于哪个区的平均地价多少应该是心中有数的,这样在买已经批好的DA,或自己去申请DA时,对此是很清楚的。

    三、CC

DA获批后,并不意味着开发商可以破土动工了。还要再申请建筑许可Construction Certificate,简称CC。

申请DA,可以称之为是立项,即该项目(楼盘)拟建多少套房,一房、二房、三房各占比例多少,配套设施,绿化道路,外观,高度等框架内容。CC就要求的很具体了,基本上就是施工图的审查了。但由于建筑过程中具体施工细节,有可能做些修改。但外观等一旦批下来就不可以再改了。

有了CC才可以开始正式的开工了。别以为CC好拿,俗话说办事要“一步一个脚印”,搞开发则是“一步一把银子”。想得到CC,就要向市政缴纳一笔“贡献费”(Contribution Fee)。为什么叫“贡献”,谁给谁做了贡献?不明。还有不明的是,这笔费用是没有标准的。不是按DA批准的套数算,也不是按地价算,总之,市政让你“贡献”多少就是多少,别想着跟在Flemington集市上成袋买土豆似的可以讨价还价。“贡献费”就是一口价!服吗?不服,就耗着,看谁耗的过谁!没有这个CC一锹土也别想挖!

未完待续....

*全部为必填项填写团购意向信息,获取更多优惠。
    看房团 团购 订阅楼盘动态 楼盘打折信息 二手房源信息
姓    名*
性    别 :
手    机*
电子邮件*
给开发商留言:
更多>>图片新闻

旅游改变生活 年轻澳人

南澳工人惨遭不测 死亡

盆地房价一落千丈 跌幅

维州数千失窃珠宝待认

最新研究:睡觉减肥效

The William墨尔本公寓

“评级门”惊扰全球市

美国务院电报外泄 澳外

悉尼租房空置率为六年

澳元兑美元维持1.0200

共有条评论加入讨论
用户名: 密码: 免费注册
验证码: 看不清楚,点击刷新 匿名发表
留言:
欢迎您登录后发表评论
购房需求登记
我们将24小时内通过您允许的方式与您取得联系并推荐适合您的房产。

1.您希望购买澳洲房产所在城市?

2.您希望购买到的物业类型

公寓 别墅 都可以

1.您的称呼*

2.您的电话*

3.您的电子邮件*

4.您的其他通讯方式(QQ.MSN等)

澳洲新闻悉尼新闻社区新闻房产新闻焦点推荐

更多>>精彩专题
更多>>澳洲购房

sanctuary lakes 景观

布里斯班别墅PACIFIC

【售罄】墨尔本balwyn

星域轩North 33

墨尔本近monash大学公

房屋建造(未完成)

更多>>热点推荐

免注册发布房租信息

我们将24小时内审核你发布的房产及租房信息,如有特殊需求请点击左侧在线客服