建筑与白蚁检查大辩论(上)

2010-09-12我来说两句()来源:澳洲地产网      作者:Tim      浏览



  对买家来説,建筑和白蚁检查报吿并不便宜,有时在市埸上看了很多房子,也花钱做了几个报吿,但最後相中的只有一个,之前花的算是冤枉钱——到底有没有更好的办法能使物业买卖变得更合理?

  去年底,当位于Paddington温莎大道的一间旧排屋上市拍卖,居然吸引了大批买家络绎不絶的前来观看。据东区经纪介绍,总共有400批人在这四房一厅的老屋中穿行过,发出了50分合同。
  最後的结果很辉煌,还登上了地区报的头条——成交价$1.895M,比预计高出$300,000。
  但是有一个没有被报道的现象很有意思——从上市到出手整个过程中没有一个买家爲这个老旧大宅做过一次建筑和白蚁检查报吿。这个老屋旣没有通电,二楼地板凹凸不平,石灰板塌倒。经纪苏珊娜説,大概买家们不用检查师就已经很明白,这个房子需要好好的重新翻修。
  而且,不少买家还自已带来了建筑设计师或建筑师,看看有什么改建的潜在好处。而传统的买房前要做的建筑与白蚁检查报吿在这里就显得只是一个多余手续,正如许多人形容的, 这报告不过是一个爲避免日後索赔的繁锁手续而已。

房屋检查报吿必要性的市埸反思
  上述现象并不鲜见,而且现在市埸上越来越多的买家尽量避免做房屋检查报吿,爲最後并不会买的房子省下成千上万费用;与此同时,省政府则在呼吁:应该把该报吿改爲业主售房前必备文件之一,与销售合同绑在一起。
  当然,这份报吿有许多的好处——对一部分人来説相当重要;但对另外一部分人来説则是完全没有必要的财务负担。
  这是一埸悄悄进行着的变革,不少经纪反映,做建筑与白蚁检查报吿的买家只会越来越少。BresicWhitney地産行的云妮説,15年前当她初入行时,大概有70%的买家会认认眞眞的做建筑与白蚁检查报吿,现在的数字刚好相反,七成人不把这当回事。
  当然这些不做检查报吿的人也许早就想好了要重新翻修,或者带来了自已认识的建筑师帮着检查。她説

一个警示故事
  家住Crows Nest的马修看上了Annandale的一个新装修的三睡房排屋,当时他已不准备做买前的房屋检查。经纪保证,这个房子已经装修过,不用再多花钱,直接搬进去就可以住。
  “当时经纪一再强调,一点问题都没有,但是我的买家经纪Rose&Jones的史丹尼坚持説,要有条件出价——除非有一个令人满意的建筑和白蚁检查报吿”
  最後,马修给这个房子出价$965,000,并利用冷静期做了个建筑和白蚁检查。
  “那是一张长长的检查清单,里面问题很严重。”马修説
  从外面开始看,房子的外墙没有完全封好,所有装饰材料都是低档用料,烟囱的接口也没有密封好,厨房有“花岗岩”厨台和不锈钢洗涤槽,但质量都很成问题。
  这条长长的清单给买家一个警吿,马修説,爲了避免昂贵的敎训,建筑和白蚁检查报吿是很重要的。而且,买家还可以据此与业主讲价,以获得一个更合理的价格。
  买家经纪, SydneySlice的史密斯説,正如地産代理的工作是把价格谈上去,而买家就需要有人替他想办法,从屋顶到橱柜底,里里外外把物业的眞实情况反应出来,一个建筑和白蚁检查报吿就是最好的入手处。

报吿里讯息太多太复杂?
  建筑和白蚁检查报吿报吿往往会罗列出大量的可怕故事,“门前的树根可能会在未来几年内顶裂车道”,或者“附近有白蚁活动的迹象”,要不就是“与邻居间的围栏可能n年以後要修整”,“屋边的树太近,可能会不利於避免火警”.......等等。常听到批评説这类报吿太复杂费解,太负面,常让人举棋不定。
  纽省地産协会主席Wayne Stewart説,建筑和白蚁检查报吿常给人一份永远不会发生的一系列灾难预期报吿:白蚁活动的迹象?是白蚁还在危害?还是地板底下一点1940年时留下的旧痕迹.......。往往一桩买卖就因爲这点未知或不可知而莫明其妙的没了。
  尤其是悉尼的气候,按虫蚁专家们的説法正好是在澳洲白蚁活跃气候带上。但是澳洲许多要价最贵、最受买家追捧的百年老豪宅也正是在这个位置上。买家普遍感到十分困惑。
  有30年经验的房屋检查师, Tyrrells Property Inspections 创始人, 泰勒先生对此并不感到奇怪。他説:“本来这份置业前专业意见报吿的目的是:提醒买家,这个物业可能会有什么意想不到的问题。但现在的问题是,如果有10%的检查师能给出准确无误的报吿就已经很幸运了。往往买家得到的是,写满4-6大张纸的,令人看後莫明其妙的免责声明”
  纽省前警厅厅长,2008年因议会内衣舞会丑闻而下台的Matt Brown,目前正在地産管理当局的协助下,硏究由业主提供建筑和虫蚁检查报吿的可能性。计划於今年底前把结果提交纽省议会讨论。
(待续)


房屋检查明细表
▲漏水,裂隙和白蚁
▲潮湿——检查新刷漆的部位
▲地板下部隔层——应有足够的高度才能有
效防止白蚁侵犯和湿气上昇
▲地板不平——极有可能是白蚁腐蚀的标志
▲墙壁倾斜——表明建筑结构有大问题
▲建筑许可证——保证每一间房是合法构
建的
▲浴厠——检查有渗漏的瓷砖部位
▲厨房——乾净的厨房,其厨柜应该没有霉点
和破洞
▲屋顶——瓦片破裂虽然很易更换,但是如果
已造成渗漏损坏,问题就可大可小了
▲检查隔热层的状态

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